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天富娛樂總房企融資趨勢微變:泰禾、龍湖拿錢成本下降 金茂、

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據同策研究院數據顯示,8月份,40家典型房企融資金額為368.26億元,環比下跌58.15%。其中,美元融資總額54.23億元人民幣,環比減少82.52%。為緩解資金壓力,不少房企在近期明顯減少了拿地動作,并將“促回款”作為企業重要經營目標。

有專家指出,近期融資政策對房企融資規模已帶來顯著影響。隨著償債高峰期的來臨,融資政策收緊似乎沒有必要。短期內,房企融資環境或有所松動。

此外,由于房企自身條件各異,面對著政策端的收緊,房企融資能力也出現明顯分化,這在一定程度上也會對房企格局帶來沖擊。

 

8月40家典型房企融資額銳減,海外、信托融資額暴跌

 

融資端政策的持續加碼,逐漸在企業端顯現。

今年7月份,國家發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,天富娛樂總對房企境外發債做出限制,要求房企發債“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”。在此前后,銀保監會也進一步加強了對房地產信托資金的監控。

據同策研究院數據,今年8月,40家典型房企融資金額為368.26億元,環比下跌58.15%。其中,信托貸款融資總額66.24億元,環比大幅下跌63.28%;外幣融資總額僅63.31億元,相較于7月的328.26億元融資額,本月環比下跌83.62%。值得一提的是,8月融資額創造了近18個月來的第二低點。

對此,同策研究院陳朦朦指出,8月份的政策威力漸顯。今年7月,房企融資監管加強,眾多融資渠道逐步關閉,而這些也在本月的融資情況中得以顯現。

而從全行業來看,海外融資和信托融資規模亦出現銳減。世聯行數據顯示,房地產全行業境外發債112億,環比大降77%。而根據用益信托數據,8月投向房地產新增信托項目金額為616億元,環比降低19%,同比減少40%。世聯行研究院戴毅指出,信托融資的持續下降對房企前端拿地的影響將持續擴大。

 

金茂低息發債積極擴儲,陽光城晉升“融資王”
 

事實上,進入2019年,除了4月份融資口曇花一現外,整個房企融資市場的環境難言樂觀。因此,融資成本的高低、融資額度的大小,都考驗著房企的融資能力。

從融資成本來看,房企間分化十分明顯。央企中海(HK.00688)、金茂(HK.00817)等企業,繼續維持著一貫的低成本優勢。如8月29日,金茂發行20億元五年期境內債券,利率僅3.65%。而招商蛇口(SZ.001979)曾發行一筆150億債券融資,利率只有0.1%。據同策研究院數據顯示,2019年前8月,40家典型房企債權融資利率在4%以下的共有9筆,招商蛇口就占據了4筆。

而中國恒大(HK.03333)、中南建設(SZ.000961)等民營房企,發行成本并不低。如中南建設發行的3筆美元債,利率高達10.88%。中國恒大發行的多筆債務,利率也維持在9%至11%之間。在今年上半年,當代置業(HK.01107)的發債成本,一度達到15.5%。

 

部分企業融資端的優勢,為其業務拓展帶來便利。有業內人士向藍鯨房產指出,能夠低成本獲取資金的房企,對政策的適應性更強,在投資、拿地上更能保持自身的節奏。

世聯行研究數據顯示,2019年8月份,民營房企拿地大幅收縮。在權益拿地金額TOP15的房企中,有國資背景的企業占據10席,萬科(SZ.000002)、保利地產、中國金茂分列前三甲。萬科拿地金額超200億,位居首位。保利繼續維持之前的拿地節奏,8月份共斬獲10宗地塊,拿地額122.3億元。

此外,從融資額上來講,據同策研究院發布的《2019年前8月40家典型房企融資規模榜》來看,共有17家房企融資額突破百億。其中,陽光城(SZ.000671)融資額度最高,達504.24億元,成為新晉“融資王”;金科(SZ.000656)、恒大、泰禾(SZ.000732),分別以450.94億元、403.61億元、397.19億元緊隨其后。

值得一提的是,陽光城在近3個月的融資額就高達245.54億元。而在2019年前8月,融信中國(HK.03301)、越秀地產(HK.00123)等房企融資額也突破百億。

財經評論員嚴躍進向藍鯨房產指出,陽光城等房企融資規模大,一方面是和此前拿地相關。公司需要較多的項目運營資金,以維持后續項目的新開工和經營。另一方面,高額融資也有助于企業在規模上再度擴張。

 

泰禾、龍湖發債成本下降,房企融資邊際放松?
 

隨著融資政策的收緊,40家典型房企融資額再度跌入谷底。不過,進入9月份以來,房企融資端出現松動。

9月6日,央行決定下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,并對部分城商行定向下調存款準備金率1個百分點,合計約釋放長期資金9000億元。

雖然業內均認為此次降準不會大面積利好房地產市場,但從房企債券審批速度來看,天富娛樂總近期稍有提升。9月9日,美的置業(HK.03990)60億資產支持ABS債券獲深交所反饋;9月10日,綠城房地產19億元公司債已被上交所受理。此外,金輝集團、建發地產(SH.600153)的債券發行計劃均有進展。

值得關注的是,泰禾、龍湖(HK.00960)等企業的融資成本也有所下降。9月10日,泰禾發行1億美元債,票面年息11.25%,相較于年初的15%已明顯下滑。龍湖發行8.50億美元優先票據,票面年利率低至3.95%。

對此,上海中原地產首席分析師盧文曦向藍鯨房產指出,“從央行降準和房企融資成本下降可以看出,房企融資環境已有所松動。不過,想要回到以前的寬松時代,幾乎是不可能的。”

也有專家向藍鯨房產指出,由于房企近期仍然面臨著較大的償債壓力,從維護房地產市場穩定的角度來看,融資環境適度放松也是有必要的。

據世聯行數據顯示,截止2019年8月31日,全行業(境內房企)未到期境內外的債券余額超過3.95萬億,其中民營房企為2.1萬億。9月-10月償債規模均較高,全行業9月份須償付的本息760億,民企占據462億。

藍鯨房產注意到,雖然融資松動給房企帶來利好,但不少房企并未把此當做救命稻草。依靠自身力量,“加速回款、儲備現金流”,成為房企們更為現實的選擇。

近期,恒大、金地(SH.600383)等房企,為加速推盤,已經開啟了打折促銷活動。為緩解銷售壓力,時代中國(HK.01233)、雅居樂(HK.03383)等房企,甚至還被曝出“全員賣房”的消息。如時代中國要求從普通員工到副總裁都要完成任務,若在規定時間內完成不了,就會被裁員。

不難看出,為應對融資收緊的現狀,不少房企已經開啟了現金流保衛戰。而隨著融資能力的差異,房企間格局或也面臨著新的洗牌。接下來,房企融資形勢又將會如何演變,藍鯨房產會持續關注。

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